Münch: Für uns als Bank ist zunächst die Energieeffizienzklasse entscheidend, also das Ergebnis des Energieausweises. Ob eine Immobilie mit Gas, Öl oder Wärmepumpe beheizt wird, ist zunächst zweitrangig. Allerdings verbessert eine Heizungsanlage auf Basis erneuerbarer Energie die Energieeffizienzklasse häufig deutlich. Deshalb spielt sie indirekt eine wichtige Rolle.
Hein: Langfristig wird aber auch der Einfluss der Heizungsart auf den Immobilienwert eine Rolle spielen. Bei der Bewertung einer Immobilie wird künftig stärker berücksichtigt werden, wie zukunftsfähig die vorhandene Heiztechnik ist. Das wirkt sich auf Gutachten und Beleihungswerte aus und damit letztlich auch auf die Finanzierungskonditionen.
Ist die Finanzierung reiner Sanierungsmaßnahmen für Sie ebenfalls ein wichtiges Geschäftsfeld oder geht es überwiegend um Kauf plus Modernisierung?
Kögel: Beides. Dabei nimmt die Zahl der komplexen Sanierungsfälle deutlich zu. Solche Fälle sind inzwischen sehr anspruchsvoll. Dabei ist auch die Unterscheidung zwischen Modernisierung und Sanierung von Bedeutung. Eine Modernisierung bedeutet beispielsweise die Verbesserung eines bestehenden Gebäudes, ohne zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Von einer Sanierung sprechen wir dagegen bei umfassenden Maßnahmen wie Dach-, Fassaden- oder Kernsanierungen. Für umfassende Sanierungen sind teilweise höhere Finanzierungssummen möglich als für reine Modernisierungen.
Münch: Es gibt Käuferinnen und Käufer, die unmittelbar nach dem Erwerb modernisieren möchten. Genauso wenden sich aber auch Eigentümerinnen und Eigentümer an uns, die seit vielen Jahren in ihrem Haus wohnen. Dabei geht es häufig um Photovoltaikanlagen, energetische Sanierungen oder andere Maßnahmen zur Wertsteigerung und/oder Wertstabilisierung der Immobilie.
Gang: Manche Beratungsunternehmen erhalten derzeit weniger Neuanfragen als früher und nutzen deshalb bewusst ihre Bestandskundenkontakte. Sie bieten beispielsweise Kundinnen und Kunden, die vielleicht vor zwanzig Jahren ihre Finanzierung abgeschlossen haben, einen Modernisierungs-Check an. Dafür haben wir als Bank entsprechende Instrumente entwickelt. Gemeinsam wird dann besprochen, was sich in den vergangenen Jahren verändert hat, welche gesetzlichen Anforderungen künftig gelten und welche Maßnahmen sinnvoll sein könnten. Gerade im Bestand sehen wir einen sehr großen Beratungsbedarf.
Kögel: Ein weiterer wichtiger Punkt sind Erbfälle. Viele Menschen haben nicht im Blick, dass auch im Erbfall nach einer Eigentumsübertragung gesetzliche Pflichten entstehen können, etwa die Dämmung entweder des Daches oder der obersten Geschossdecke innerhalb von zwei Jahren. Dazu kann die Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen kommen. Der Bestandsschutz für langjährige Selbstnutzer entfällt bei Eigentümerwechsel oder Erbfall. Bei älteren Gebäuden spielt das eine wichtige Rolle. Angesichts der bevorstehenden Generationenwechsel wird dieses Thema künftig vermutlich noch deutlich an Bedeutung gewinnen.
Zum Abschluss eine hypothetische Frage. Wenn Sie einen Wunsch an Politik, Finanzwirtschaft, Energiewirtschaft hätten: Welcher wäre das?
Schmidt: Für mich steht klar das Thema Biogas im Vordergrund. Denn es gibt – nicht nur in Feldheim – das Problem, dass demnächst die Förderung der Biogasanlage, die 2008 in Betrieb genommen wurde, nach 20 Jahren ausläuft und es keine Anschlussförderung gibt. Ohne Förderung ist die Anlage aber nicht wirtschaftlich zu betreiben und müsste stillgelegt werden. Das betrifft in erster Linie die Wärmeversorgung der Haushalte, aber auch die Stromversorgung, wenn zu wenig Wind und Sonne zur Verfügung stehen. Ich gehe davon aus, dass Energiequelle für Feldheim eine Lösung finden wird, aber aus anderen Orten ist zu hören, dass die Bevölkerung bereits informiert wurde, dass die örtliche Biogasanlage abgeschaltet werden muss und sie eine neue Heizung benötigen. Hier muss die Politik unbedingt für eine Anschlussförderung sorgen, die einen Weiterbetrieb ermöglicht.
Es droht also die Abschaltung einer Vielzahl von bestehenden und funktionierenden Biogasanlagen in Deutschland? Die Bundesregierung hat doch im Rahmen des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes gerade erst die „Biogastreppe“ erfunden, wonach neue Gasheizungen weiterhin erlaubt sind, wenn ein steigender Anteil Biogas beigemischt wird. Es werden also unter Umständen Unmengen an Biogas benötigt. Wie passt das denn zusammen?
Schmidt: Das kann ich Ihnen nicht sagen. Ich weiß nur, dass Feldheim und andere Orte damit konfrontiert sind. Dabei ist auch wichtig zu wissen, dass die Biogasanlage einen weiteren wichtigen Beitrag zum Umweltschutz leistet: Sie verarbeitet große Mengen an Gülle. Diese enthält eine hohe Konzentration an sehr klimaschädlichem Methan, das in die Atmosphäre gelangt, wenn die Gülle wie früher direkt auf die Felder gebracht wird. Stattdessen produziert die Biosgasanlage als Abfallprodukt hochwertigen Bio-Dünger, der wiederum auf die Felder ausgebracht werden kann und nebenbei auch viel weniger stinkt. Außerdem sichern Biogasanlagen landwirtschaftliche Betriebe und schaffen regionale Wertschöpfung.
Hein: Ob sich die Biogastreppe am Ende tatsächlich so umsetzen lässt, bleibt abzuwarten. Ich glaube allerdings nicht, dass sich viele Hausbesitzerinnen und -besitzer tatsächlich für dieses Modell entscheiden werden. Das System ist kompliziert, und niemand weiß heute genau, wo das benötigte Biogas künftig überhaupt herkommen soll. Vermutlich werden sich deshalb viele am Ende doch freiwillig für eine Wärmepumpe entscheiden.
Wie sieht Ihr Wunsch an die Politik aus?
Hein: Ich habe zwei Wünsche. Der erste betrifft die Transparenz. Politik, Energiewirtschaft und Banken sollten viel stärker gemeinsam darüber informieren, welche Folgen es hat, wenn Eigentümerinnen und Eigentümer an ihren Gebäuden nichts verändern. Dieses Bewusstsein ist noch längst nicht überall angekommen. Außerdem wünsche ich mir mehr Offenheit bei politischen Entscheidungen. Nehmen wir noch einmal die Diskussion über die Biogastreppe: Über die finanziellen Folgen wird derzeit kaum gesprochen, obwohl nahezu alle Expertinnen und Experten davon ausgehen, dass dieses Modell erhebliche Mehrkosten verursachen würde. Solche Zusammenhänge müssen offen kommuniziert werden – auch wenn die Botschaften unangenehm sind. Mein zweiter Wunsch betrifft den Förderdschungel. Hier wünsche ich mir deutlich einfachere und transparentere Regelungen, damit jeder sofort erkennen kann, welche Fördermöglichkeiten bestehen und wie sie sich in die Investitionsplanung einbeziehen lassen. Andere Länder sind uns in diesem Punkt weit voraus.
* 31. Juli 2026
